Aluguel Defasado? A Ação Revisional é a Solução para um Contrato Justo

O mercado imobiliário é dinâmico: bairros se valorizam, crises econômicas surgem e o que era um valor justo de aluguel ontem, hoje pode não ser mais. É nesse cenário de desequilíbrio que a Ação Revisional de Aluguel se torna uma ferramenta jurídica essencial, tanto para o locador que vê seu rendimento corroído quanto para o locatário que se sente sobrecarregado por um valor fora da realidade. Essencialmente, esta ação judicial busca restaurar o equilíbrio econômico do contrato, adequando o aluguel ao valor de mercado atual do imóvel. Diferente do simples reajuste anual por um índice de inflação (como o IGP-M ou IPCA), a revisional altera a base de cálculo do aluguel. A base legal para isso está no Artigo 19 da Lei nº 8.245/91 (a famosa Lei do Inquilinato), que estabelece um requisito temporal claro: a ação só pode ser proposta após três anos de vigência do contrato ou do último acordo firmado. Esse prazo existe para garantir uma estabilidade mínima à relação contratual, evitando que as partes recorram à justiça por qualquer flutuação momentânea do mercado.

Para que a ação tenha sucesso, não basta a mera insatisfação. É imprescindível provar a defasagem do valor. O autor do processo, seja ele locador ou locatário, precisa apresentar um conjunto sólido de evidências que demonstrem a discrepância. Isso inclui, por exemplo, laudos de avaliação imobiliária detalhados, anúncios de no mínimo três imóveis com características e localização similares, reportagens sobre a valorização ou desvalorização da região, entre outros documentos que sustentem a tese. Uma das características mais importantes e estratégicas do processo é a possibilidade de o juiz fixar um aluguel provisório logo no início da ação. Ao despachar a petição inicial, o juiz pode arbitrar um valor temporário, geralmente correspondente a até 80% do valor pretendido pelo autor (se for para aumentar) ou do valor pago (se for para reduzir), que será devido desde a citação até a decisão final do processo. Isso evita que a parte prejudicada tenha que esperar até o fim do litígio para ver seu direito, ao menos em parte, atendido. Embora seja uma ferramenta poderosa, a via judicial deve ser vista como o último recurso. Uma negociação extrajudicial bem conduzida, com a assessoria de um advogado especialista, pode resolver a questão de forma mais rápida, econômica e menos desgastante, formalizando um novo valor através de um aditivo contratual. Contudo, quando o diálogo se esgota, a Ação Revisional de Aluguel é o caminho legal e seguro para garantir que o contrato de locação cumpra seu propósito de forma justa e equilibrada para ambas as partes.

laimer: Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui uma consulta jurídica personalizada. A análise de um caso concreto exige a orientação de um advogado especializado para garantir a melhor estratégia e a defesa de seus direitos.