Ação de Despejo

Oficial de justiça entregando uma ordem de despejo para uma pessoa.

A ação de despejo é o procedimento judicial destinado a retomar a posse de um imóvel quando o locatário descumpre obrigações previstas no contrato de locação. Ela pode ser ajuizada em diversas hipóteses, sendo as mais comuns a falta de pagamento do aluguel e encargos (inadimplência), a prática de atos que comprometam a utilização do bem (como sublocação não autorizada ou uso diverso daquele pactuado), o término do contrato sem que o locatário devolva o imóvel ou ainda quando houver descumprimento de cláusulas contratuais que tornem inviável a continuação da relação locatícia.

Para iniciar a ação, o locador deve enviar ao inquilino uma notificação extrajudicial exigindo a regularização da situação ou a desocupação do imóvel dentro do prazo legal – geralmente de 15 dias para pagamento dos aluguéis em atraso ou de 30 dias para desocupação sem pagamento pendente. Caso a notificação não seja atendida, o autor pode ingressar com a petição inicial na justiça competente, descrevendo os fatos, indicando as hipóteses legais que justificam o despejo e juntando documentos como contrato de locação, comprovantes de pagamento ou falta dele e a notificação prévia.

O procedimento segue um rito específico previsto na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Após o ajuizamento, o juiz analisa se há requisitos para deferir a liminar de despejo; quando concedida, é fixado um prazo para que o locatário desocupe voluntariamente o imóvel – normalmente 15 dias se houver pagamento dos aluguéis em atraso e 30 dias quando não houver dívida. Se o inquilino permanecer no local após esse período, o oficial de justiça realiza a reintegração da posse.

É importante observar os prazos processuais: a contestação deve ser apresentada em até 15 dias úteis contados da citação; caso haja recurso contra a decisão liminar, ele deverá ser interposto dentro do prazo legal, sob pena de preclusão. A sentença final pode determinar a desocupação definitiva e ainda estabelecer multa por descumprimento das obrigações contratuais.

Do ponto de vista estratégico, recomenda‑se ao locador manter toda a documentação organizada – contratos, recibos, notificações e correspondências – e tentar uma solução amigável antes de recorrer ao Judiciário, pois acordos extrajudiciais podem reduzir custos e acelerar a entrega do bem. Para o locatário, ao receber uma notificação ou citação, é fundamental buscar orientação jurídica imediatamente para avaliar possibilidades como pagamento dos valores em atraso, negociação de prazo ou contestação fundada em eventual nulidade contratual.

Resumindo, a ação de despejo constitui um mecanismo legal que protege tanto os direitos do proprietário quanto os garantidos ao inquilino, estabelecendo procedimentos claros e prazos definidos para evitar abusos e litígios prolongados.